• Hotline: 0907 817 187
    ( Mr. Tuyên )

    ?phucanthai

    Hotline: 091 926 1868
    ( Mr Hiếu )

    Skype

Đánh thuế lũy tiến nhà đất.

Ngày Đăng: 02/02/2014  |  Lượt xem: 3651 lần

Giới đầu cơ bất động sản và cả những người đang sở hữu nhiều đất đai nhà cửa có khả năng sẽ phải đóng thuế cao hơn nếu như việc đánh thuế lũy tiến nhà đất được xem xét thông qua.

Đây là một trong những nội dung được đề cập trong báo cáo gần đây của UBND TPHCM về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay và những giải pháp quản lý thị trường này trong thời gian tới.
Việc đề xuất xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở, đánh thuế lũy tiến theo mức độ sở hữu nhà đất không còn là chuyện mới lạ nữa. Theo đó, thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân, tùy thuộc vào loại đô thị, vị trí.
Nghĩa là người nào càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình.

Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí.
Liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và các loại phí, nhà nước cần nghiên cứu điều chỉnh mức thuế suất hợp lý theo nguyên tắc ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức công khai, hạn chế thấp nhất các giao dịch ngầm trên thị trường. Cũng như cần xem xét ảnh hưởng của việc đánh thuế nhà đất tác động đến người có thu nhập thấp, những người phải đi thuê nhà, thuê phòng trọ, khi chủ nhà đất cho thuê chuyển gánh nặng tài chính thuế lên vai người đi thuê.
Ngoài ra, nhà nước cũng nên xem xét giảm thuế giá trị gia tăng đối với người mua nhà lần đầu.

Đây là vấn đề trước đây đã được bàn đến, nhưng chưa áp dụng. Và nếu được áp dụng, theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thì người dân sẽ chịu tác động nhiều hơn doanh nghiệp bởi các công ty địa ốc hoạt động theo luật doanh nghiệp.
Ông Châu, cho biết ở các nước khác người ta đánh thuế bất động sản bao gồm cả nhà và đất, tính theo giá trị bất động sản. Chẳng hạn như sở hữu một căn nhà tại bang California (Mỹ) người chủ nhà phải đóng thuế hàng năm khoảng 1,2% trên tổng giá trị căn nhà đó.

Vấn đề của thị trường hiện nay là tiền sử dụng đất cả người dân và doanh nghiệp phải đóng một lần nên giá trị phải nộp rất lớn. Do vậy, theo ông Châu, thay vì thu tiền sử dụng đất, nhà nước nên chuyển sang sắc thuế bất động sản để thu lâu dài.

UBND TPHCM, trong báo cáo về thị trường bất động sản ngày 8/11/2013 vừa qua cũng thừa nhận việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, đồng thời tạo áp lực tăng giá bất động sản. Với các doanh nghiệp, việc bơm tiền cứu bất động sản như lúc này là cần thiết, song điều quan trọng không kém là phải làm sao giải quyết rốt ráo những chính sách bất cập bấy lâu mới hy vọng thị trường phục hồi và phát triển một cách bền vững. Để gỡ khó cho thị trường bất động sản không hẳn là phải tìm ra giải pháp mới, thay vào đó, nên tập trung giải quyết nhanh những cái bất cập của thị trường, trong đó có vấn đề thu tiền sử dụng đất.

Bản báo cáo nêu thực tế, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm 20-40% cơ cấu giá thành và ngày càng có khuynh hướng gia tăng.

Tại buổi tọa đàm do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức để bàn về chính sách tài chính tín dụng bất động sản năm 2014, cho thấy tiền sử dụng đất là một trong chín vấn đề được các doanh nghiệp nói đến nhiều nhất. Thực ra đây là vấn đề không mới, bởi từ khi có hiệu lực (năm 2009) đến nay, đã có cả chục buổi hội thảo bàn về những bất cập của Nghị định 69 quy định việc nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường; tuy nhiên, vấn đề này đến nay chưa đi tới đâu.
Hiện nay, doanh nghiệp phải chịu hai loại chi phí, gồm tiền bồi thường đất theo giá thị trường và sau đó phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Vấn đề là khi khấu trừ họ không được khấu trừ chi phí thực tế đã bỏ ra khi thỏa thuận với người đang sử dụng đất, dẫn đến một thực trạng doanh nghiệp gần như đã “mua quyền sử dụng đất” hai lần, điều này đã đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao. Thêm vào đó, giới chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần ngay từ đầu trong khi dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư.

Mặt khác, vấn đề còn ở chỗ tiền sử dụng đất tính tại thời điểm Nhà nước giao đất, trong khi doanh nghiệp mua đất, làm dự án trước đó cả 1-2 năm. Giá đất ngày càng tăng nên tiền sử dụng đất phải nộp cũng tăng theo. Để biết số tiền này là bao nhiêu phải qua khâu thẩm định giá cho từng dự án, sau đó sở tài chính thông qua hội đồng xét duyệt trình cấp trên phê duyệt. Suốt thời gian đó, tiền đất là một ẩn số, không ai biết được số tiền phải nộp là bao nhiêu ngoài việc suy đoán. Chưa kể đến sự lệ thuộc vào khâu thẩm định không chỉ mất thời gian, tiền bạc mà còn tiềm ẩn rủi ro sinh ra cơ chế xin-cho, chạy chọt.

Câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp luôn miệng kêu khó nhưng nhiều dự án vẫn đang lần lượt mọc lên? Tới thời điểm này, theo Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, doanh nghiệp nào còn đầu tư là đang làm dự án trên quỹ đất của quá khứ, nếu phải đi đền bù giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất để làm dự án mới thì chẳng doanh nghiệp nào làm nổi. Ông cho rằng để gỡ khó cho thị trường không hẳn là phải tìm ra giải pháp mới, thay vào đó, nên tập trung giải quyết nhanh những vấn đề thị trường đã chỉ ra bấy lâu nay.
Vì vậy, Tp.HCM đề xuất nên hạn chế thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, thay vào đó nên duy trì nguồn thu lâu dài cho Nhà nước.

Thành phố cũng cho rằng về lâu dài cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” và thay vào đó bằng một thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Làm như vậy, theo ông Châu, thị trường bất động sản vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho.

Tuy nhiên hiện nay, Ch trương đánh thuế lũy tiến đi vi ch s hu có nhiu nhà, đt vượt hn mc quy đnh; hoc có nhà, đt nhưng không đưa vào khai thác s dng hin vn gây nhiu tranh cãi. 
Theo quy định hiện hành, mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1 m2 đất đô thị ở vị trí đất có giá trị cao nhất hiện tại chỉ phải nộp khoảng 40.000 đ/m2/năm. Với mức thuế này, một căn nhà 100 m2 ở vị trí đất có giá trị cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền thuế sử dụng đất khoảng 4 triệu đồng/năm.
Trong khi đó, giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25-30 USD/m2/tháng, tương đương gần 5 triệu đồng/m2/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi, nếu nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.

Theo Ông Nguyễn Hồng Quân, mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị như trên còn quá thấp so với thực tế. Sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người nắm giữ nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.
Thêm vào đó, khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng nhiều thửa đất, căn hộ để đầu cơ.
Theo ông Nguyễn Hồng Quân, để hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, khuyến khích các giao dịch chính thức và tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, đối với thuế nhà đất, cần ban hành suất thuế sử dụng đất cơ bản theo khu vực, vị trí tính bằng đơn vị tiền tệ (đồng/m2) thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp hiện hành.
Đồng thời, thực hiện đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản. Hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ 2 nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện đánh thuế lũy tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng.

Theo Ông Nguyễn Trần Nam: “Đối tượng chịu thuế nhà, đất là người sử dụng BĐS, sử dụng đất và sở hữu nhà. Ví dụ, quy định hạn mức diện tích nhà ở là 30m2/người. Nếu vượt quá số này sẽ bị đánh thuế. Về nguyên tắc sử dụng nhiều đất, sở hữu nhiều diện tích nhà ở thì phải chấp nhận đóng thuế, chia sẻ lợi ích với người khác vì đất đai là sở hữu chung của toàn dân. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc đánh thuế sẽ có những quy định riêng, nhưng trên tinh thần đánh thuế trên diện tích đất sử dụng. Sẽ tránh được tình trạng doanh nghiệp nhận đất mà bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả. Chắc chắn, việc này sẽ hạn chế được phần nào hiện tượng đầu cơ. Tất nhiên biện pháp nào cũng có 2 mặt, có những kẽ hở, chúng ta sẽ phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện dần chính sách. Nhưng không có nghĩa là vì khó mà không làm

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, hiện nay lượng cung nhà đất rất thiếu nên việc đánh thuế cao nhằm hạn chế những người lãng phí quỹ nhà, có nhà nhưng không sử dụng.
"Điều này cũng có nghĩa sẽ hạn chế khả năng người ta tích tiền vào nhà gây ra tình trạng đầu cơ, góp phần làm cho nguồn cung nhà được cân bằng", ông Hà nói.

Theo chỉ thị của Thủ tướng về lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS), các bộ ngành sẽ phải đưa ra hạn mức đất ở (Bộ Tài nguyên và Môi trường), hạn mức nhà ở (Bộ Xây dựng). Trên cơ sở đó, Bộ Tài chính sẽ đưa ra mức thuế lũy tiến trên cơ sở mức thuế suất cơ bản. Đồng quan điểm ủng hộ đánh thuế lũy tiến, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng: "Mục tiêu quan trọng nhất của việc đánh thuế lũy tiến, theo tôi là góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thuế ít thì muốn sử dụng đất thế nào cũng được, thậm chí là bỏ hoang nhưng nếu thuế cao thì dứt khoát phải tính toán sử dụng đất có hiệu quả nhất. Việc đánh thuế như thế còn tạo ra sự công bằng xã hội, tạo điều kiện cho nhiều người có thể tiếp cận với nhà, đất ở. Nguồn thu từ thuế này có thể hình thành quỹ nhà hỗ trợ nhà ở cho người nghèo". 

Bên cạnh đó, mặc dù đồng tình với ý tưởng đánh thuế lũy tiến nhà đất nhưng Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng đây chưa phải là thời điểm bàn đến sắc thuế này bởi thị trường còn rất khó khăn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc đánh thuế lũy tiến nhà đất chỉ nên nghĩ đến trong thời kỳ thịnh vượng, thị trường bất động sản ổn định, “chứ thị trường đang như con bệnh thế này mà đánh thuế thì không chừng quỵ luôn”. Chưa kể các ngân hàng đang nợ xấu nhiều, mà phần lớn các khoản nợ xấu đều liên quan đến bất động sản. Do vậy nợ xấu sẽ khó giải quyết chừng nào thị trường bất động sản chưa hồi phục.

Tổng giám đốc một công ty kinh doanh BĐS cho rằng, việc đánh thuế lũy tiến với BĐS sẽ không khả thi, thậm chí làm giá nhà đất bị đẩy lên cao hơn. "Nếu nhà đầu tư mua khoảng một chục căn hộ với ý định kinh doanh cho thuê (Luật Kinh doanh BĐS cho phép) nhưng nếu chưa cho thuê được hết sẽ bị đánh thuế lũy tiến vì có đến chục cái nhà như vậy sẽ rất bất hợp lý", vị này nói. Một nhà đầu tư khác lo lắng: "Khi quy định về mức thuế lũy tiến (ví dụ trên 100m2 sẽ bị đánh thuế lũy tiến), các nhà hoạch định chính sách tính thế nào trong trường hợp nhà đất tôi có được do thừa kế. Không lẽ tôi không được phép ở nhà rộng hơn 100m2 mặc dù thu nhập hiện tại của tôi không đủ để nộp thuế?".

TS Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển hạ tầng đô thị phân tích: "Nếu đánh thuế lũy tiến có nghĩa là chỉ thừa nhận một loại hình là mua nhà, đất để ở. Trong khi đó, luật cho phép mọi người có thể mua để ở, hoặc để kinh doanh. Một nhà đầu tư xây dựng 50 căn biệt thự sẽ "chết" (vì thuế) nếu như chỉ bán được 10 căn, 40 căn còn lại chưa có ai mua".

Bài viết cùng chuyên mục

BÌNH LUẬN

  • cukuramqs cukuramqs 14/12/2017

    すべての ://cukurambareskort.com/ 投稿者

  • Mashacib Mashacib 13/12/2017

    This message is posted here using XRumer + XEvil 4.0 XEvil 4.0 is a revolutionary application that can break almost any anti-botnet captcha. Captcha Bypass Google (ReCaptcha-1, ReCaptcha-2), Facebook, BING, Hotmail, Yahoo, Yandex, VKontakte,

  • bibliotlf bibliotlf 13/12/2017

    すべての ://bibliotecaistoreco.com 投稿者

  • HaroldTycle HaroldTycle 07/12/2017

    Write My Essay For Me - EssayErudite.com Can You Write Essay For Me ? How many times do students worldwide ask this question without finding an answer? We'd rather not check the official statistics. At the same time, essays appear to be probab

  • Williamsig Williamsig 07/12/2017

    Buy Essay - EssayErudite.com Where to buy essay online ? Our experienced writers can boast higher degrees in addition to exceptional writing skills. You now have a great chance to buy essay papers online with only a couple of clicks. Buy

  • JamesTen JamesTen 07/12/2017

    Best Essay Writing Service - EssayErudite.com Looking for the best essay writing service can turn into a pain in the neck especially if you are not an experienced essay buyer. EssayErudite.com is well known among students from the USA, UK, Can

GỬI BÌNH LUẬN CỦA BẠN